호주 (서호주) 퍼스에서 집 구매하기 #2

호주(서호주) 퍼스에서 집 구매하기 #1에 이어 집 구매하기 나머지 과정에 대해서 이야기하려고 한다.

계약서폼에 구매를 희망하는 금액을 적은 후 서명해서 부동산업자에게 보내면 바로 받아들여지던지 아니면 Reject되던지 혹은 금액을 조정하자고 연락 오기도한다.

일단 오퍼가 받아들여지면…
(오퍼가 받아들여진 상태을 Under Offer라도 한다.)

1. 모기지(Mortgage) - 은행대출
현금으로 사면 좋겠지만, 은행 대출을 해야하는 경우엔 모기지를 대출할 은행이나 금융기관에 계약서 포함 관련서류를 제출해서 모기지 Approval 을 진행한다.
모기지 approval되기전에 구매할 집의 Insurance 구매해서 반드시 currency of certificate(보험 증명서) 를 해당 모기지 은행에 다른 서류와 함께 제출해야 한다. (집을 사기전에 구매하려는 주택에 대해서 보험을 든다는게 의아하지만, 대출해주는 은행의 입장에서는 주택이 담보이기때문에 보험을 요구하는 것은 당연하다.)

모기지를 위해서 보통 필요한 서류는...
부동산 계약서
ID - 운전면허증, 여권, 영주권자나 타비자인경우에는 비자관련 증명서류
회사에 고용되어 있는 경우 고용계약서
은행 계좌 입출금내역 3개월이상
급여 명세서 3개월이상
보험증명서(Certificate of currency) - 구매하려는 부동산에 대한 보험

2. 컨베이언서(conveyancer)
컨베이언서를 지정하고 계약서를 보낸다.
호주에서 부동산거래시 컨베이언서의 역할은 거래시 발생하는 법적인 부분을 책임지고 계약이 무탈하게 이루어지도록 해준다. 보통 비용은 7-800불에서 1500불 정도이다. 변호사자격을 가지고 컨베이언서를 겸하는 경우가 많은데, 아무래도 법적인 지식이 많으니 컨베이언서 라인센스만 가지고 있는 사람보다 좀 낫지 않을까 한다. (지극히 개인적인 생각이다.)

3. 인스펙션 (Inspections)하기
언더오퍼 후 인스펙션 업체를 선택하고 부동산업자를 컨택하라고 하면 부동산업자가 인스펙션 날짜를 정해서 알려준다.
아쉽게도 인스펙션하는날 인스펙션 업체와 부동산업자만이 구매할 집에 갈수 있다.
인스펙션후 리포트는 인스펙션후 보통 24시간 전에 받을 수 있다.

인스펙션은 집이 구조상 결함이 있는지, 흰개미 피해가 없는지 확인하는 과정이다.
두가지 인스펙션이 필요한데, 따로 업체를 알아봐도 되고, 한 업체에서 두가지 인스펙션을 모두 해주는 곳도 많다.
Building inspection: 건물이 구조적인 결함이 있는지 확인한다. 건물안의 전기, 수도, 조명등의 점검이 모두 포함된다.
Pest inspection: 건물이 해충, 특히 흰개미 피해가 있는지 확인한다.

인스펙션 리포트가 나오면 꼼꼼히 읽어보고 (사실 건물구조에 대한 것은 읽어도 이해하기가 쉽지가 않다.) 고장나거나 제대로 작동하지 않는 것은 집주인 고쳐줘야 한다. 라이트가 나갔다던지, 에어콘이 작동 안된다던지, 물어 나오지 않는다던지, 화장실에 물이 센다던지 이런 것들은 집주인이 고쳐주게 되어 있다. 인스펙션 리포트에 이런것들이 자세히 기술되어 있다.

인스펙션 리포트 보고 수리해야 할부분(maintenance list)을 정리해서 직접 부동산업자에게 보낼수도 있고 아니면 컨베이언서보고 보내달라고 해도 된다. 인스펙션리포트는 컨베이션서, 대출은행, 부동산업자에서 보내야 하는데. 부동산 업자는 maintenance list 보낼때 같이 보내도 된다.

4. Final Inspection

Under offer후 모기지 승인나면 모기지 승인레터를 컨베이언서랑 부동산업자에게 보낸다.

마지막 입주하기전 (보통 1주일 전) final inspection한다. 다시 입주할 집에 가서 수리해야할 부분이 고쳐졌는지 확인하고, 집안을 꼼꼼히 확인하는 과정이다. 예를 들면 헤어드라이기나 휴대폰 충전기를 가지고 가서 전원 소켓이 모두 작동하는지 확인해 볼 수 있다.
직접 인스펙션 업체를 불러서 같이 가도 되지만, 추가로 비용이 든다. 집 구매자외에 몇명 추가로 같이 갈수 있다.
마지막 인스펙션때 maintenance list에 있는 항목중 고쳐졌는지 보고, 수리 안된게 있으면 입주전까지 고쳐달라고 요청해야 한다.
시간을 가지고 꼼꼼하게 체크하는게 좋다. 특히 아직 집이 사는 사람이 이사가지 않은 상태라면 어떤게 Sale에 포함되고 되지 않는지를 명확하게 해야 한다. 아니면 나중에 입주해서 쓰레기를 치워야 할 수도 있다.
가전기구 시큐리티 시스템, 차고문등 메뉴얼 있으면 반드시 달라고 해라. 저같은 경우 파이널 인스펙션때 있었던 메뉴얼들이 입주하는날 사라지고 없어서 황당했다. 그리고 집 시큐리티 시스템 번호도 알려주지 않았고, 결국 업체를 불러서 리셋해야 했다. 부동산업자들은 일단 집이 팔리면 (Under Offer되면) 신경을 잘 안쓴다. 그러니 Settlement할때까지 요청할 것은 확실히 해야 한다.

5. Settlement (계약완료)
마지막으로 Settlement하는 날 구매자의 컨베이언서가 모기지 은행, 부동산업체, 매도자의 컨베이언서, 매도자 은행을 연락해서 나머지 잔금치루고 계약을 완료하는것을 책임진다.

진짜 부동산 업자를 잘 만나야 하는데, 저같은 경우는 Under offer이후 너무 비협조적으로 나와서 Settlement하는데 상당히 애를 먹었다.
조금이라도 고쳐야 하거나 애매한 사항은 반드시 확인하고 물어보고 점검해서 입주할때까지 스트레쓰 덜 받으면서 집구매를 완료하셨으면 한다.


추가정보는 아래를 참조하시길...
호주(서호주) 퍼스에서 집 구매하기 #1
호주(서호주) 퍼스에서 집 구매하기 #3